Mutuo seconda casa: imposte, detrazioni e come funziona

I mutui per una seconda casa rappresentano una possibilità da considerare per finanziare l'acquisto di una seconda abitazione al mare, in montagna o per fare un investimento. Come funziona il mutuo per la seconda casa? Quali sono i requisiti per richiederle e quali sono i costi da sostenere?

 

 

Come funziona il mutuo per la seconda casa?

 

I mutui per la seconda casa sono la soluzione ideale per finanziare i tuoi progetti per acquistare o ristrutturare una casa vacanze o un immobile che non sia prima casa.

 

I mutui seconda casa, ovvero i finanziamenti per l’acquisto di immobili che non sono destinati a diventare abitazione principale, possono essere stipulati quando si verifica una delle seguenti condizioni:

 

• l’immobile appartiene alle categorie catastali delle case di lusso, ovvero A/1, A/8 e A/9;
• l’immobile non è ubicato nel comune di residenza del richiedente il mutuo, né in quello dove il richiedente si impegna a prendere residenza entro 18 mesi dalla sottoscrizione del contratto di mutuo;
• chi richiede il mutuo è titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, o di abitazione per altre unità immobiliari ubicate nello stesso comune;
• il richiedente ha già usufruito delle agevolazioni per la prima casa per l’acquisto di un'altra unità immobiliare.

 

Anche per il mutuo seconda casa è prevista l’iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto di finanziamento che verrà cancellata una volta saldate tutte le rate del mutuo stipulato con la banca.

 

 

Differenza tra il mutuo per la prima o la seconda casa

 

Tra la sottoscrizione di un mutuo per la prima casa e di un mutuo per una seconda casa vi sono alcune differenze da considerare tra cui i requisiti dell’immobile e del richiedente il mutuo e le agevolazioni fiscali previste.

 

Quali sono i requisiti per poter stipulare un mutuo per la prima casa:

 

• l’immobile non deve essere catalogato come abitazione di lusso;
• l’immobile deve trovarsi nello stesso comune di residenza del richiedente o in quello in cui egli risiederà entro 18 mesi dalla stipula del mutuo;
• il richiedente del mutuo non deve avere diritti di proprietà, uso e usufrutto, o di abitazione su altre abitazioni dello stesso comune;
• il richiedente non beneficia già delle agevolazioni prima casa su un altro immobile.

 

Se anche uno dei requisiti sopra elencati non viene soddisfatto, non si può parlare di mutuo prima casa e il richiedente deve necessariamente stipulare un mutuo per la seconda casa, il cui importo è tassato al 2% invece che allo 0,25% del mutuo prima casa.

Sul mutuo seconda casa, inoltre, non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi.

 

Inoltre la stipula di un contratto di mutuo per una seconda casa non gode delle agevolazioni previste per il mutuo per l'acquisto della prima casa ovvero le detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo per un massimo di 4.000 € all’anno. In particolare, le spese accessorie del mutuo sulla prima casa che possono essere portate in detrazione con l’Irpef sono:

• la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo (non per l’atto di compravendita della casa);
• le spese di istruttoria della banca;
• il costo della perizia tecnica;
• l’imposta sostitutiva.

 

 

Come calcolare il mutuo per la seconda casa: rate, tassi, imposta sostitutiva

 

l costi del mutuo sulla seconda casa, come quello per la prima casa, dipendono da diversi fattori:

 

• i tassi di interesse (fisso con rata costante nel tempo o variabile, che consente di approfittare di eventuali variazioni dell’indice Euribor o del tasso BCE che comportino un abbassamento della rata mensile, ma potrebbe risultare più rischioso in quanto non sono da escludere variazioni al rialzo);
• la somma anticipata dal richiedente;
• gli spread bancari;
• la gestione delle pratiche;
• i costi accessori come la perizia e l’istruttoria;
• l’assicurazione (quella scoppio e incendio è obbligatoria, le altre sono facoltative)
• il numero di anni richiesti per saldare la somma.

 

 

Di norma la rata mensile per un mutuo seconda casa non deve superare il 25% del reddito mensile dichiarato (per la prima casa il limite in generale è pari al 30%).

La durata massimo è 30 anni mentre il rapporto tra valore del prestito e valore dell’immobile è del 60% (contro l’80% per l’abitazione principale).

 

Inoltre bisogna considerare anche l’imposta sostitutiva che per i mutui seconda casa è pari al 2%; ad esempio su un mutuo di 200.000 euro si pagherà 4.000 euro di imposta sostitutiva.

 

 

Il mutuo per la seconda casa è detraibile?

 

Rispetto al mutuo per la prima casa, il mutuo per l’acquisto di una seconda casa non prevede detrazioni; non sarà quindi possibile scaricare nel Modulo 730 gli interessi passivi del mutuo nella misura del 19%, come invece viene stabilito per la prima casa.

 

Se, invece, si procede con l'apertura di un mutuo con l'obiettivo di ristrutturare una casa vi sono diversi bonus e agevolazioni che consentono ai proprietari di un immobile di risparmiare, a livello fiscale, sulle spese per i lavori.

 

Mutuo per seconda casa che diventa prima

 

Se si è già proprietari di un immobile e si intende comprare una seconda casa da adibire ad abitazione principale, rispettando determinati termini, è possibile usufruire delle agevolazioni e delle garanzie previste per la prima casa.

 

Nel caso in cui l’abitazione precedente non risulti più idonea ad essere abitata (es: casa occupata o locata, inagibilità o dimensioni non più adeguate alla famiglia), il nuovo immobile può essere acquistato con le agevolazioni prima casa, compresa l’imposta sostitutiva sul mutuo e le detrazioni Irpef sugli interessi passivi.

 

Inoltre la tua seconda casa potrebbe essere successivamente adibita a prima casa per motivi lavorativi; in questo caso la seconda casa diventerebbe prima abitazione trasferendovi la residenza, accedendo così a tutte le agevolazioni previste per le prime case. Tuttavia per essere ammessa questa possibilità, è necessario che il cambio avvenga entro un anno dal momento in cui si procede ad acquistare l'immobile.

 

È altresì possibile acquistare una seconda casa adibendola a prima abitazione nei seguenti casi:

 

• se si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e non si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa;
• se si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e non si usufruisca del beneficio fiscale sulla prima casa, a patto che l’attuale proprietà sia alienata (venduta) entro un anno dal nuovo acquisto agevolato, pena la decadenza delle agevolazioni e il pagamento della differente tassazione dovuta, più una mora con sanzione del 30%;
• se si è già proprietari di un’abitazione in un altro Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa, a patto di alienare l’immobile entro un anno;
• se si è già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune e si usufruisce del beneficio fiscale sulla prima casa, se tale immobile viene venduto prima del rogito.

 

 

Mutuo seconda casa: come fare

 

Per poter stipulare un contratto di mutuo per la seconda casa è necessario presentare alla banca una serie di documenti per valutare la situazione economica e reddituale del richiedente in maniera adeguata.

 

Documenti anagrafici:

 

• carta d'identità e codice fiscale,
• certificato contestuale (residenza e famiglia),
• permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari),
• eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio,
• estratto dell'atto di matrimonio.

 

Documenti reddituali:

 

• ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati),
• ultimo modello CUD o 730,
• ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24
• Ultimo estratto conto corrente.

 

Documenti dell’immobile:

 

• proposta d'acquisto o preliminare,
• atto di provenienza (rogito venditore),
• planimetria catastale,
• concessione edilizia (solo per immobili di nuova costruzione).

 

 

Mutuo seconda casa al 100 per cento

 

Se non si ha a disposizione la liquidità necessaria per acquistare un immobile oppure si preferisce sottoscrivere un mutuo a copertura dell’intero importo per l’acquisto o per ristrutturare una seconda casa, è possibile richiedere alla propria banca di stipulare un contratto di mutuo al 100%.

 

Nel caso di mutuo al 100%, ovvero a copertura totale dell’importo necessario, dovrai sapere a monte che l’iter per ottenerlo è meno agevole rispetto a quanto previsto per una prima casa.

In primis non sarà possibile beneficiare del fondo di garanzia Prima Casa e, inoltre, il tasso di interesse in linea di massima sarà più elevato.

 

Visto che la seconda casa non viene considerata bene primario, il richiedente dovrà dimostrare alla banca:

• di possedere un reddito mensile di un certo valore;
•  non avere avuto in passato segnalazioni come cattivo pagatore, protestato o pignorato.

 

Inoltre sarà necessario attivare garanzie aggiuntive all’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo (ad esempio una sottoscrizione di ipoteca sulla prima casa) oppure avere un persona di fiducia che funga da garante e che sia coobbligato con il richiedente stesso.

 

 

Acquisto della seconda casa con mutuo in corso

 

 

Se già è attivo e in corso un mutuo per l’acquisto di una prima casa è comunque possibile presentare domanda anche per un nuovo finanziamento finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di una seconda casa.

 

Si potrà, in questo caso, scegliere tra due possibilità:

 

• richiedere un nuovo mutuo integrando quello già attivo e corrispondendo una rata unica;
• richiedere un nuovo mutuo, autonomo rispetto quello già in essere.

 

Anche per il mutuo seconda casa è possibile richiedere la surroga del mutuo trasferendo il tuo mutuo presso una nuova banca o rinegoziare le condizioni contrattuali del mutuo con la banca presso la quale il mutuo è attivo.

 

 

 

Mutuo per ristrutturazione della seconda casa

 

Il mutuo per la ristrutturazione della casa è un finanziamento dedicato ai proprietari che volessero realizzare opere per migliorare il proprio immobile in toto o una parte di esso, sia all’interno che all’esterno.

Può essere richiesto sia per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o grandi opere di ristrutturazione da realizzare sulla prima casa che sulla seconda casa

Lo scopo finale della ristrutturazione risiede nella volontà di riorganizzare i locali, ampliarli o accorparli, nonché rendere maggiormente efficiente dal punto di vista energetico l’immobile.

 

I finanziamenti per ristrutturazione si differenziano in base al tipo di tasso (fisso, variabile o misto). Se la scelta relativa al tasso di interesse ricade su un mutuo ristrutturazione a tasso variabile, si potrà scegliere tra l’indice Euribor e il tasso BCE, come parametri per il calcolo della rata.

 

La durata dei mutui per ristrutturazione può variare dai 5 ai 30 anni. L’importo finanziabile in genere è compreso tra il 60 e l’80% del valore della casa e può essere corrisposto in un’unica soluzione oppure in diverse rate in base allo stato di avanzamento dei lavori. Anche in questo caso, come per i finanziamenti destinati all’acquisto, va specificata la finalità del mutuo richiesto.

 

 

Affittare seconda casa con un mutuo in corso

 

Affittare una seconda casa con un mutuo in corso è possibile? La normativa lo consente, però è necessario prendere in considerazione tutti i pro e i contro di questa scelta.

Sicuramente l’incasso di un affitto rappresenta una fonte di guadagno e tale somma può essere impiegata per il pagamento in tutto o in parte della rata del mutuo sottoscritto. Non vengono richiesti particolari vincoli tra affittuario e inquilino né particolari condizioni da rispettare valide per un eventuale affitto di una prima casa.

 

Di contro, se gli inquilini non dovessero pagare una o più rata dell’affitto, è necessario possedere ugualmente la somma da corrispondere alla banca per il pagamento della rata mensile del mutuo sulla seconda casa.

 

 

Per avere maggiori informazioni sulla proposta di Banco di Sardegna relativa ai mutui puoi recarti in una delle nostre filiali o contattarci tramite il nostro sito web.