Rinegoziazione del mutuo con la stessa banca: quando e come farlo?

Rinegoziare le condizioni del mutuo con la banca che ha erogato il finanziamento rappresenta una procedura per avere condizioni economiche più vantaggiose. Qual è la procedura da seguire per chiedere una rinegoziazione del contratto di mutuo? Quando si può fare per modificare il tasso da variabile a fisso, eliminare il garante o aumentare l’importo? Nei prossimi paragrafi troverai tutte le informazioni per orientarti nella rinegoziazione del mutuo con la stessa banca che lo ha erogato.

 


La banca è obbligata a rinegoziare il mutuo?

 

È possibile avanzare richiesta per modificare le condizioni del contratto di mutuo stipulato con la propria banca in parallelo al pagamento delle rate stabilite per estinguere il mutuo stesso.
 

Grazie alla procedura della rinegoziazione del mutuo è possibile, ad esempio, negoziare un tasso di interesse più basso, modificare la durata del mutuo (prolungandola o riducendola), cambiare il tipo di tasso di interesse (passando dal fisso al variabile o viceversa), oppure modificare le modalità di rimborso delle rate.
 

La banca è sempre obbligata ad accettare una rinegoziazione delle condizioni contrattuali del mutuo attivo? In generale la banca non è obbligata a concedere una rinegoziazione del mutuo, ma è a discrezione dell’istituto bancario concedere o meno la modifica della condizione del mutuo in vigore. In caso di rifiuto è però possibile rivolgersi ad altre banche o istituti di credito e valutare altre opzioni, quali ad esempio la surroga del mutuo o la negoziazione di un nuovo mutuo con un istituto di credito diverso.

 

Quali sono i motivi per i quali la banca potrebbe non accogliere la rinegoziazione del mutuo? La banca procederà in primis a condurre una serie di approfondimenti generali per analizzare il profilo del richiedente prima di decidere se accogliere o meno la richiesta di revisione delle condizioni del mutuo in essere tra le parti.
 

La banca, quindi, condurrà i seguenti approfondimenti.
 

  • Analisi della situazione finanziaria del richiedente. Se la banca ritiene che il richiedente non sia in grado di pagare le rate del mutuo potrebbe rifiutare la rinegoziazione; una ipotesi analoga può avvenire se il richiedente presenta una situazione personale caratterizzata da alto livello di indebitamento o se ha avuto problemi di solvibilità in passato.
  • Analisi della situazione del mercato immobiliare. In questo caso la banca valuta se il valore dell’immobile sia diminuito rispetto al momento in cui è stato stipulato il mutuo e, se così fosse, potrebbe non concedere la rinegoziazione delle condizioni del mutuo sottoscritto
  • Se il richiedente ha già beneficiato di una rinegoziazione in passato, la banca può considerare tale aspetto in modo negativo, ovvero come sintomo di difficoltà generalizzata del richiedente stesso nell’onorare contratti sottoscritti.

 

Vi è, però, un’ipotesi in cui la banca non può rifiutare la rinegoziazione del mutuo perché prescritta dalla legge. Con la Manovra di Bilancio 2023, infatti, è stata istituita la possibilità di passare da un tasso variabile a un tasso fisso per i mutuatari che dimostrano di avere un reddito contenuto (ISEE non superiore a 35.000 euro), un debito residuo da saldare alla banca inferiore a 200mila euro e nessun ritardo nei precedenti pagamenti.


 

Quando si può rinegoziare il mutuo?

 

La legge non stabilisce un limite temporale a partire (o entro il quale) dal quale richiedere la rinegoziazione del mutuo né tantomeno un limite massimo di volte in cui può essere avanzata tale richiesta.
 

È, quindi, possibile chiedere la rinegoziazione in qualsiasi momento ovvero sia dopo qualche mese che dopo uno o due anni dalla stipula del mutuo in quanto non vi sono vincoli temporali alla rinegoziazione.
 

Per poter chiedere una rinegoziazione mutuo non ci sono particolari requisiti.
 

In linea di massima è importante dimostrare di aver pagato le rate del mutuo con regolarità.
 

Se il richiedente è cliente della banca anche per altri servizi (ad esempio è titolare di conto corrente o investimenti sottoscritti con la banca stessa) questo aspetto potrebbe essere considerato in modo positivo in fase di richiesta di rinegoziazione nel mutuo perché potenzialmente tale rapporto poggia su basi solide e potrebbe durante nel tempo, oltre la durata del mutuo essere.


 

Quando conviene rinegoziare il mutuo: i motivi per farlo

 

La rinegoziazione del mutuo sulla prima casa – o su altre proprietà in cui il finanziamento è attivo - è una soluzione utile quando il mutuatario ha necessità per ragioni economiche oppure personali di modificare i termini stabiliti in fase di sottoscrizione del contratto di mutuo originario.

 

Negli anni infatti può succedere che le condizioni finanziarie di chi ha sottoscritto un mutuo cambino e che si manifesti l’esigenza di pianificare le rate del mutuo in maniera differente.

 

Diverse sono le tipologie di rinegoziazione mutuo; le più comuni riguardano:

  • la riduzione dello spread del mutuo;
  • la riduzione o eliminazione dei costi amministrativi periodici del mutuo (ad esempio le spese di incasso rata del mutuo o le spese di gestione annuale del finanziamento)
  • la variazione del tasso del mutuo, da tasso fisso a variabile o viceversa;
  • l'allungamento della durata residua del mutuo

 

Tra i motivi per i quali viene avanzata richiesta di revisione delle condizioni del mutuo vi è, ad esempio, l’ipotesi di rinegoziare il mutuo con liquidità aggiuntiva; in questo specifico caso la banca può dare il consenso alla sostituzione del mutuo attualmente in corso concedendo anche una somma aggiuntiva rispetto al contratto originario per venire incontro alle attuali necessità del mutuatario.

 

Questa particolare operazione è meglio conosciuta come surroga più liquidità e si può richiedere anche presso la stessa banca con la quale è stato stipulato il mutuo che si va a estinguere. Ricordiamo che attraverso questa operazione il richiedente dovrà sostenere alcuni costi perché verranno sottoscritti due contratti diversi.
 

Il primo contratto consisterà in una surroga vera e propria, il cui importo corrisponderà al debito residuo del precedente mutuo, mentre la seconda stipula riguarderà l’erogazione di un altro finanziamento con la stessa durata e lo stesso tasso del primo mutuo; questo nuovo contratto si potrà fare grazie a una seconda ipoteca sull 'immobile, che verrà iscritta tramite pratica notarile. Inoltre vi saranno da sostenere tutte le spese accessorie richieste per il mutuo, come le spese d’istruttoria, il costo della perizia, le spese assicurative e  l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo.

 

Per poter richiedere un importo maggiore rispetto al mutuo originario sarà necessario dimostrare di possedere alcuni requisiti, tra i quali una buona capacità di reddito che permetta di pagare la rata del nuovo mutuo.

 

Un’altra ipotesi per la quale è possibile richiedere una modifica delle condizioni contrattuali del mutuo riguarda la rinegoziazione per modificare il tasso di interesse passando da un tasso variabile a uno fisso. In questo caso, con l’entrata in vigore della Legge Finanziaria 2023 e fino al 31 dicembre 2023, viene ripristinata una procedura introdotta nel 2012 che obbliga la banca a concedere il passaggio da tasso variabile a fisso per i richiedenti che ne fanno richiesta in presenza di determinati requisiti:

 

  • il contratto di mutuo a tasso variabile oggetto di rinegoziazione deve essere stato sottoscritto prima dell'entrata in vigore della legge Finanziaria 2023;
  • il capitale erogato con il mutuo non può essere superiore a 200 mila euro;
  • il mutuo deve essere stato erogato per acquisto o ristrutturazione di un’abitazione;
  • il richiedente, al momento della richiesta di rinegoziazione, deve avere un reddito ISEE non superiore a 35 mila euro e non avere accumulato ritardi nel pagamento delle rate del mutuo stesso;
  • il nuovo tasso fisso sarà dato dalla somma dello spread del mutuo variabile oltre il valore minore al momento della rinegoziazione tra IRS 10 anni o IRS di durata pari alla durata residua del mutuo o, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente.

 

Inoltre, il richiedente può chiedere alla banca anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni solo se la durata residua del mutuo non supera in questo modo i 25 anni.

 

Un ultimo motivo per cui viene avanzata una proposta di rinegoziazione del contratto di mutuo riguarda la possibilità di ottenere un mutuo senza ricorrere alla figura di un garante. In questo caso è possibile fare richiesta alla propria banca, dimostrando di avere una situazione reddituale stabile e costante contando esclusivamente sulle proprie entrate.


 

Rinegoziazione mutuo con la stessa banca: come fare

 

Per poter avviare l’iter per rinegoziare le condizioni contrattuali del proprio mutuo è necessario inviare una raccomandata A/R alla propria banca ed elencare in dettaglio le condizioni oggetto di richiesta di modifica.
 

In caso di risposta positiva da parte della banca si inizierà l’iter per ridiscutere il contratto di mutuo.

 

Ricordiamo che la procedura di rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il richiedente e non saranno quindi addebitate spese notarili supplementari.
 

In ogni caso non si perderanno eventuali benefici fiscali previsti nel contratto originario, non possono essere addebitati costi aggiuntivi, come ad esempio commissioni bancarie; inoltre non si possono richiedere spese addizionali né addebitare tasse. Infine le garanzie prodotte per il contratto di mutuo originario valgono anche per il mutuo rinegoziato.

 

 

Rinegoziazione mutuo o surroga: le differenze

 

È importante non confondere la procedura di rinegoziazione con la surroga del mutuo. La surroga permette di trasferire un mutuo da una banca ad un’altra (comprensiva dell’ipoteca) presso la quale il cliente ha ottenuto condizioni contrattuali migliori rispetto a quelle sottoscritte. L’attuale banca presso la quale è stato stipulato il contratto di mutuo non può opporsi al trasferimento del mutuo; ricordiamo che l’operazione di surroga è a titolo gratuito e ogni spesa sarà a carico dell’ente che subentrerà nel credito. Quest’ultimo si occuperà di versare quanto dovuto per istruttoria, perizia e compenso del notaio per la redazione dell’atto con cui si trasferisce l’ipoteca.
 

L’unico costo da sostenere da parte del cliente riguarda l’imposta dovuta per l’iscrizione della portabilità nei Registri Immobiliari.

 

La rinegoziazione, invece, viene richiesta alla stessa banca presso cui è stato stipulato il contratto di mutuo con l’obiettivo di ottenere delle condizioni più vantaggiose, sia per quanto riguarda il tasso che il tipo di contratto o la sua durata.
 

Sia la surroga che la rinegoziazione possono essere richieste un numero illimitato di volte dal cliente e senza costi aggiuntivi per il mutuatario. Gli eventuali costi per questo tipo di operazioni sono infatti coperti dalla banca stessa.

Tutti i diritti riservati. Gli articoli, i materiali, i contenuti ed i servizi presenti sul Magazine del sito bancosardegna.it sono destinati ad un utilizzo personale e non professionale e non possono essere copiati, trasmessi, pubblicati, distribuiti o sfruttati commercialmente senza l’esplicito consenso scritto del Banco di Sardegna. Tutti i materiali pubblicati, inclusi a titolo esemplificativo, articoli di informazione, fotografie, immagini, illustrazioni, sono protetti dalle leggi sul diritto d’autore e sono di proprietà dell’editore o di chi legittimamente disponga dei diritti relativi. Le informazioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute attendibili, tuttavia Banco di Sardegna non ha effettuato una verifica indipendente relativa a tali informazioni e declina ogni responsabilità a riguardo. Conseguentemente, nessuna garanzia, espressa o implicita, è fornita, né alcun affidamento può essere fatto riguardo alla precisione, completezza o correttezza delle informazioni e delle opinioni contenute in questo documento. Il Banco di Sardegna non può essere ritenuto responsabile per danni derivanti dall’utilizzo della presente pubblicazione. Le informazioni riportate hanno solo uno scopo informativo, non sono da intendersi, interpretarsi o considerarsi in alcun modo come messaggio promozionale ovvero offerte di vendita o sollecitazioni a sottoscrivere, invito ad acquistare o vendere o come raccomandazione ad acquistare o collocare qualsiasi tipo di strumento finanziario, né come giudizi da parte del Banco di Sardegna sull’opportunità dell’investimento in alcuno dei prodotti illustrati, o ricerca in materia di investimenti, né tantomeno costituiscono una raccomandazione ad eseguire alcun tipo di operazione. Quanto ad eventuali richiami di natura fiscale qui contenuti, va rilevato che i livelli e le basi di tassazione a cui fanno riferimento gli articoli pubblicati sono suscettibili di cambiamenti rispetto alla data di pubblicazione e possono incidere sul valore dell’investimento; Banco di Sardegna non ha l'obbligo di mantenere aggiornate queste informazioni, né tantomeno di aggiornarle. La distribuzione di questo documento in altre giurisdizioni può essere soggetta a restrizioni e pertanto le persone alle quali dovesse pervenire tale documento si dovranno informare sull’esistenza di tali restrizioni ed osservarle.